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购买农村房屋是否可以取得搬迁利益?

浏览: 发表时间:2023-10-25 18:11:42


早些年,农村宅基地的私下买卖情况非常普遍。一些已落户城市的原村民将原有宅基地转让给本村村民,还有一些将宅基地转让给非本村村民。这些年,随着宅基地价值的显现,特别是在宅基地被征收拆迁的情况下,原村民后悔不已,要求取得征地补偿款,买卖双方就此产生纠纷。那么,农村房屋可以卖给外地人吗?拆迁补偿款应该给谁呢?


案情回顾




城市居民购买农村房,合同被判无效


刘某本是河南省某村的村民,跟着进城务工的浪潮,前往城市工作和居住。家里闲置的农房用不上了,于是刘某就想把这几间房出售给正巧想在乡下置业的城镇居民王某。二人一拍即合,立即签订了《房屋买卖合同》,约定:“买卖双方在相互理解的情况下,在双方自愿的基础上,买卖双方达成协议。卖方自愿将村里的三间北房及院子卖给王某,卖房的价格为10万元,买卖双方在协议生效后必须都要严格遵守,不得反悔。卖方在收到买方的钱后三日内将房子交付王某。此协议具有法律效力。”

就这样,王某如愿买到了三间农房,从此过起了悠闲的乡村生活。其中,王某以刘某的名义取得了建房批示,自行出资、出力对该房屋进行了翻建与加建。

不知不觉几年过去了,赶上***的好政策,该村作为棚户区要被腾退改造了,王某兴高采烈地跟村委会和搬迁单位签订了《棚户区改造项目腾退补偿协议书》。

可谁知,刘某听到腾退的消息后匆忙地赶回了老家,并要找王某要回他的宅基地使用权和三间房屋。刘某和王某两个人你一言我一语,僵持不下,***终不欢而散。半个月后,王某收到法院的传票,原来刘某起诉王某要求确认二人签订的《房屋买卖合同》无效。

刘某说,经过向专业人士进行咨询和自学法律知识后,他才得知农民不能将自己的农村房屋擅自卖给非本村村民,王某是城镇居民,不是该村村民,户口也不在农村,因此双方私自买卖农村房屋的行为是不合法的,是不受法律保护的,双方签订的《房屋买卖合同》也是无效的。


王某对此有不同意见,她认为,刘某几年前把房子卖给她,自己也在房子中居住了这么多年,从诚实信用的角度来讲,不能因为房子要搬迁了,刘某就可以把房子要回去,因此不同意确认买卖合同无效。


在确认合同无效的案件中,法院认为,王某并非该村村民,王某与刘某就购买该村农村集体土地上的291号房屋所签的《房屋买卖合同》,违反了法律关于农村宅基地使用权禁止转让的规定,当属无效。


无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。291号的土地及房屋现处于腾退改造中,房屋亦已被拆除,现无返还的现实可能,对于刘某要求返还291号房屋及院落,法院无法支持。但刘某和王某可就该合同被确认无效后的腾退补偿利益分配问题另案解决。该判决作出后,刘某和王某均服判,未上诉。



购房人诉至法院主张农村房腾退补偿利益


当地村委会听说了二人之间的诉讼情况,认为王某无权购买该村的房屋,不是房屋的所有权人,因此决定不再与王某签订腾退补偿协议。这可把王某急坏了,将刘某和该村村委会一起诉至法院,要求判令291号房屋的腾退补偿利益归王某享有。

村委会认为,在腾退补偿协议的审计过程中,村委会知晓了法院就被拆除的291号房屋判决刘某与王某之间的房屋买卖合同无效。基于此,村委会在明知王某并非房屋所有权人的情况下,不能再与其签订腾退补偿协议。王某曾向村委会出具有《承诺书》,承诺其本人为291号房屋的产权人,该房屋无任何第三方主张任何物权债权,但法院判决书可以证明王某并未如实陈述房屋所涉产权纠纷,相应不利法律后果应由其自行承担。目前,经审计,291号房屋的腾退补偿利益为两套安置房屋和100余万的补偿补助款,其中2套安置房采取的是宅基地面积1:1置换,安置房屋面积超过合法有效宅基地面积共12平方米,被腾退人需补交购房款13万余元。补偿款则包括被拆除房屋及地上物的补偿款、腾退奖励费、搬家补助费、周转补助费、家电及移机费、疏解补助费等,扣除需支付的购房款后还可获得100余万元的补偿。


刘某则认为,二人之间就291号房屋签订的《房屋买卖合同》已经法院生效判决认定为无效。根据腾退政策,被腾退人应为宅基地使用权人或房屋所有权人,因此自己才是291号房屋的权利人、被腾退人和腾退利益的权利人,因此《棚户区改造项目腾退补偿协议书》取得的全部腾退利益不应归王某享有,而应判归自己享有。


本案系因城镇居民购买农村宅基地房屋被判无效后,遇到房屋被搬迁腾退时,双方对腾退补偿利益分配引发争议的一起案件。主要争议焦点在于,房屋买卖合同被判无效后,是否腾退补偿利益就应完全归属于原来的房屋所有权人即本案中的刘某?


刘某因为房屋存在巨额腾退利益而要求确认买卖合同无效,那么应如何分配腾退补偿利益才会对本案中的买卖双方产生实质性的公平呢?


法理分析




非本集体经济组织成员购买农村宅基地房屋的合同无效


根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第十一条的规定可知,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。


由此可知,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相关联,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权。


农村房屋是依附于农村宅基地之上的建筑物,根据“房地一体”“地随房走”的原则,农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让,而宅基地使用权的取得和转让是有严格的法律规定,宅基地使用权只能在本村集体内部流转,其主体只能是本集体经济组织的成员,不能是其他集体经济组织的成员。如果将宅基地使用权或者地上房屋出售给非本村集体经济组织成员,将违反《士地管理法》《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)等相关法律的强制性规定。

王某是城镇居民,与刘某并不同属一个集体经济组织,买受人王某不具有使用出卖人刘某所在集体经济组织宅基地的资格,双方所签《房屋买卖合同》虽然是双方真实意思表示,但因为涉及农村集体土地上房屋的买卖,违反了***法律的效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十二条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此刘某与王某签订的房屋买卖合同当属无效。




合同无效后,腾退补偿利益根据合同双方的过错程度予以分割


本案的刘某、王某在买卖合同被判无效后,均主张各自应为291号房屋的被腾退人,腾退补偿利益应归其所有。村委会也因为生效判决认定了双方的房屋买卖合同无效,而不再与王某签订《棚户区改造项目腾退补偿协议书》。那么,腾退补偿利益到底应归属刘某还是王某呢?


首先,腾退补偿利益的权属确认需要结合合同履行情况及双方的过错程度来考量。合同无效后,如果双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。


本案中,法院认为刘某与王某之间的房屋买卖合同之所以无效,是因双方的过错共同导致,二人应各自承担对应的责任。其中,刘某作为出卖人为经济利益,违法将农村房屋及本村宅基地使用权出售给城镇居民,对合同的签订、履行及合同无效的法律后果应承担主要过错责任。王某作为城镇居民却购买农村房屋,缺乏法律常识,本人也未尽到审慎的注意义务,对买卖合同的签订和无效亦有过错,应对合同无效的法律后果承担次要过错责任。王某有权在合同无效后就其损失向刘某主张赔偿。


其次,腾退补偿利益的权属确认需要结合搬迁政策来综合考量。291号房屋的补偿款中包括了房屋及地上物的补偿款、腾退奖励费、搬家补助费、周转补助费、家电及移机费、疏解补助费等。其中房屋及地上物的补偿款、家电及移机费等均系根据被拆时的房屋及附属设施的价值来认定;其他诸如搬家补助费等费用则是根据实际腾退人的腾退工作开展情况而设置的。


本案中,刘某已经多年未在此居住,地上房屋及附属设施均非刘某所建造,而是王某购房后翻建、扩建而成。2套安置房采取的是宅基地面积1:1置换及以部分搬迁补偿款购买额外的安置房面积来获得的。在不考虑双方过错责任的情况下,合法宅基地面积置换而来的回迁房应属于刘某,而搬迁补偿款及通过搬迁补偿款额外购买的回迁房面积应属于王某。


***,腾退补偿利益的权属确认需要根据实际情况,综合双方的损失情况来认定。双务合同无效后,合同当事人应互负返还财产、折价补偿及损害赔偿的义务。但在农村搬迁背景下,若农村房屋买卖合同被认定无效,当事人按照返还财产,无法返还财产的进行折价补偿,仍有未弥补的损失再进行损害赔偿的路径去主张权利。为了避免诉累,若买卖双方直接起诉分割腾退搬迁利益,司法实务中可能会以确认买卖双方各自享有的腾退搬迁利益的方式来直接实现合同无效后的法律后果。


本案中,在刘某与王某之间的买卖合同无效后,其法律后果就体现在法院综合考虑双方的过错程度、买受人实际受有损失情况、合同的签订和履行情况、腾退政策等多方面因素,直接将腾退补偿利益在王某和刘某之间进行了分配。***终,法院经审理后判决腾退补偿利益中一套安置房归王某所有,另一套安置房由王某及刘某共同所有,其中刘某享有该房屋75.25%的份额。王某享有该房屋24.25%的份额。291号房屋腾退所应得的补偿补助项100余万元归王某享有。这种分配方式体现了双方各自的过错,也可以在一定程度上平衡王某因合同无效而产生的经济利益损失及刘某作为农村集体经济组织成员应享有的搬迁利益。


知识拓展




合同无效后返还的财产


返还财产是指合同在被确认无效后,对已向相对方交付财产的一方享有返还请求权。如果当事人双方根本没有开始履行合同,或者财产尚未交付,就不存在返还财产这一合同无效的法律后果。


因为合同无效,意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在,那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到没有订立合同时的状态。此时,不论接受财产的一方是否存在过错,都应当负有返还财产的义务。比如,房屋买卖合同无效后,买方需要向卖方返还房屋,卖方需要向买方返还价款。


返还财产的范围应根据对方交付的财产数额来确定,原则上仅指返还原物或本金。但实务中,确定返还财产的范围时需要根据诚实信用原则及返还财产的财产性质来具体确定。其中需要大家注意以下两个问题:


一是是否需要返还孳息。根据《物权法》第二百四十三条的规定,不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或动产支出的必要费用。


二是在原物增值或者贬值的情况下,需要根据当事人的诉求,结合应予返还的财产性质,根据诚实信用原则的要求,在当事人之间合理地确定返还的范围。


例如,甲以10万元的价格购买了乙的五间农房,如果该农房日后被腾退可以获得100万元的补偿,乙明知房屋要被征收或者腾退而主张买卖合同无效,要求甲返还房屋,一旦甲乙之间的买卖合同被确认无效,法院如果只是简单判决互相返还就对甲有失公平,因为甲只能拿回购房款10万元,而乙则会得到100万元的腾退补偿款,这会让不诚信的乙从不诚信的行为中获得巨大利益。为避免这种情况发生,在财产增值或贬值的情况下,要综合考虑市场因素、受让人的经营或添附行为与财产的增值或贬值的关联性,并且结合甲乙双方对合同无效的过错程度,来合理地分配利益。




合同无效后的折价补偿


折价补偿是对“返还原物”的一种替代方式,是指在原物因事实或者法律上的原因不能返还的情况下,当事人可以请求折价补偿。此处的不能返还可分为法律上的不能返还和事实上的不能返还。


法律上的不能返还,主要是受善意取得制度的限制。即当一方将受领的财产转让给第三人,而第三人取得该项财产时在主观上没有过错,不知道或者没有责任知道该当事人与另一方当事人的合同无效或者被撤销,善意第三人就可以不返还该原物,并且该原物也是不可替代的,此时,该当事人就不能返还财产,他就必须依该物在当时的市价折价补偿给另一方当事人。


事实上的不能返还,主要是指标的物灭失造成不能返还原物,并且原物又是不可替代的。在这种情况下,取得该财产的当事人应当依据该原物当时的市价进行折价补偿。以前述甲乙之间的买卖为例,甲以10万元的价格从乙处购买房屋后,以20万元的价格将房屋出售给善意第三人丙。在甲乙之间的买卖合同被确认无效后,房屋无法返还给乙,乙只能要求甲返还10万元房款。对于高出房款的10万元,就需要根据甲乙的过错程度在二人之间分配,这样可以实现当事人间的利益平衡。




合同无效后的损害赔偿


在合同被确认无效后,一般都会产生损害赔偿的责任。根据《合同法》第十八条的规定,合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。


这意味着,当事人可以在请求返还财产或折价补偿的同时请求损害赔偿,但需要举证证明有损害事实客观存在、合同相对方具有过错以及相对方的过错行为与损失之间存在有因果关系。


在合同被确认无效后,凡是因合同的无效而给对方当事人造成的损失,主观上有故意或者过失的当事人都应当赔偿对方的财产损失。也就是说,当返还财产或者折价补偿不足以弥补损失时,理论上当事人可以请求损害赔偿以***限度地弥补自身的损失。



文章来源《中国法制出版社》
作者:曲婧
侵删




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